26/05/14 por Marcos S. Migliaccio, cooperado da Associação de Adquirentes Edifício Cachoeira
Em 18/06/2014 a Bancoop completará 18 anos. No início os compradores de unidades imobiliárias depositaram toda sua confiança na entidade já que
o Sindicato dos Bancários dava o aval ao funcionamento da Bancoop e até hoje usa os mesmos diretores além do que operou durante anos dentro do próprio Sindicato em São Paulo.
Inicialmente apenas bancários podiam aderir. Depois as oportunidades se estenderam a não bancários, o que intensificou as vendas, mas não as entregas. De 1996 ate 2003 foram lançados 35 empreendimentos e, nesse período, 4 outros foram assumidos de outra cooperativa ligada ao pessoal da CEF.
Temos alguns exemplos terríveis. Cito o Vilage Palmas, lançado em 1998 e até hoje sem nenhum documento para escrituração, o Vila Inglesa e o Mooca,
lançados em 1999 faltando uma torre, o Anália Franco /Bela Cintra/Casa Verde/ Liberty/Colina Park/Penha/ todos faltando torres e lançados há 14 anos atrás. O grupo de vítimas é grande, já que onde a construção está pela metade, temos vítimas que moram e não tem documentos e vivem com o fantasma de ter que pagar mais… Temos casos piores, os que pagaram e não tem a unidade. Outros foram obrigados a pagar débitos inexigíveis para poder
ESCRITURAR e vender a unidade, nos poucos locais averbados.
Alguns grupos tentam resolver se desligando da Bancoop para levar a obra adiante, nesse caso a Bancoop insiste em fazer estas vitimas assinarem documentos comprometedores, onde abrem mão das decisões judiciais que aplicam o CDC na relação de compra para assinarem que concordam que a Bancoop é uma ‘verdadeira’ cooperativa.
Desta maneira a Bancoop vislumbra ter no seu portfólio pessoas vinculadas a entidade como se verdadeiros cooperados fossem, e
‘’responsáveis’’ por nada mais nada menos do que 87 milhões de reais em dívidas (segundo balanço financeiro da Bancoop 2013) a serem rateados em algum momento futuro.
A partir de 2006 o judiciário Paulista começou a se manifestar após uma enxurrada de ações de vitimas, ora sem unidade ora sem escritura, vitimas de cobranças extras inexigíveis, mesmo alguns já com ESCRITURA. (Apelação nº 913370733.2008.8.26.0000)
Com o poder para Escriturar em alguns empreendimentos averbados, a Bancoop só o faz se compradores pagarem o que eles acham devido.
Por isso, muitos optaram inteligentemente por obter a decisão de transferência de propriedade por via judicial, evitando assinar documentos dentro da Bancoop ou pagar novas dividas extras sem qualquer comprovação ou aprovação de assembleias.
Uma nova fase se iniciou em alguns inacabados após 2009, que foram as transferências para a construtora OAS, sob o argumento de que
‘’os cooperados quiseram’’.
Como se alguém quisesse comprar pelo preço de custo, não receber o imóvel e pagar mais, anos depois para uma construtora finalizar a preço de mercado.
Alguns aceitam, ao imaginar esta ser a única opção de ter o apartamento. Outros se recusam por ter o contrato quitado e vencem já justiça.
Sobre esta FASE o judiciário já se manifestou, os Juízes e Desembargadores não aceitam que a construtora cobre valores extras dos compradores anteriormente quitados com a Bancoop.
Para isso, vitimas tem que recorrer à justiça ou se defender nela, já que a Bancoop transfere a incorporação para a OAS que surge como ‘dona’ do empreendimento já quitado para muitos que moram nestes inacabados.
Um dos casos gritantes se deu no Butantã. A OAS achando-se dona do apartamento da moradora Sra. Nadir Rodrigues, em uma das 2 torres feitas pela Bancoop , disse ao juiz, ao entrar com uma ação de imissão na posse (001668365.2012.8.26.0011) que a senhora Nadir, já quitada (com a Bancoop) tinha a posse injusta do imóvel.
Frise-se que Nadir Rodrigues é analfabeta e tem 80 anos. O Juiz de Direito Dr. Regis Rodrigues Bonvicino da 1ª vara cível/Pinheiros não teve dúvidas e, sob o argumento de que a matrícula que é feita pela OAS é, ao que tudo indica, ilegal tanto o é que foi feita em 19/10/2010.
A autora (OAS) estava ciente que o preço já havia sido pago e, em tese, à revelia da lei registrou imóvel. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE (a ação a OAS)
Em outros locais como no Mirante do Tatuapé, pronto e averbado, a ordem para escrituração veio do Juiz após o processo estar na fase de execução.
Neste ultimo dia 20/05/2014 uma decisão no processo 0155164-42.2006.8.26.0100 beneficiou 13 pessoas, O juiz disse: Teor do ato, Retirar em cartório o mandado de outorga de escritura definitiva assinado.
O Juiz já havia dito: Ante a inércia da ré (Bancoop) que, regularmente intimada, deixou de outorgar a escritura definitiva dos imóveis a cada um dos autores, determino que se expeçam mandados para o Cartório de Registro de Imóveis, para que o v. Acórdão substitua a manifestação de vontade da ré (Bancoop) e faça às vezes de escritura definitiva dos imóveis de cada um dos autores.
A TESE do ganha mas não leva, não prevalece quando se usa o judiciário corretamente. Escritura vem por ordem judicial, não dependemos da Bancoop.
Estes 2 exemplos demonstram a grande luta travada por compradores de unidades da Bancoop, ora buscando a ESCRITURA por via judicial, ora exigindo o cumprimento do contrato, ou se defendendo de construtoras que surgem como ‘donas’ das unidades já pagas e quitadas.
Esta são apenas duas das 1200 sentenças obtidas desde 2006, sendo algumas coletivas, contra práticas da Bancoop durante anos. Já temos computado que nas 1ª e 2ª instâncias a Bancoop já perdeu 2848 vezes.
O discurso feito por ela de que é uma verdadeira cooperativa não é aceito principalmente quando juízes aplicam o CDC na relação entre Bancoop e comprador de unidade habitacional. Mas pergunta-se, o que ocorreu com a Bancoop nestes 18 anos que parecia competente para construir e entregar pelo preço vendido?
A resposta vem do Desembargador Dr. Francisco Loureiro do TJSP da 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP, que deu uma aula de análise numa das ações, disse ele em 24 de março de 2011. (015852907.2006.8.26.0100) , resumidamente:
Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato dos bancários.
Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliária, com produtos destinados ao público em geral, alavancados em forte apelo publicitário.
Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos consumidores. Após julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma multidão de adquirentes.
Não vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes são cooperados e associados em um empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam.
Há manifesto interesse social na defesa de centenas de adquirentes de unidades que entendem ter pago a totalidade do preço, mas não recebem a escritura e, pior, constatam que o empreendimento não se encontra regularizado. Entre eles há, ainda, quem se encontra em situação ainda mais delicada: pagou parte expressiva do preço, deixou de receber a unidade autônoma e não tem expectativa razoável de recebê-la.
Como acima posto, entendo que sob singelo rótulo formal de negócio cooperativo passou a ré BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliária, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgação publicitária, lançamento de dezenas de empreendimentos e venda ao público em geral, e não somente aos bancários, como seria natural.
Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rótulo de cooperativa e centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001…passou a COOPERATIVA a exigir dos adquirentes que já receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia complementar, sob argumento de que se trata de resíduo de custeio de obras no regime cooperativo…
O que não se concebe é que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos até a efetiva entrega das obras, no ano de 2.005, momento em que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrança de suposto resíduo, apurado sem base em critérios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora.
Admitiu a COOPERATIVA a tentativa, ao que parece baldada, de recuperação de empréstimos solidários, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa.
Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforço de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes não decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de empréstimos feitos a outras seccionais e de má administração de recursos alheios. Cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princípio da boa-fé objetiva, na medida em que cria uma situação de insegurança para os cooperados, surpreendendo-os com uma nova cobrança, dois anos após entrega da posse dos apartamentos, sem apresentar justificativa plausível.
FRANCISCO LOUREIRO – RELATOR
Entendo que a luta dos compradores de unidades da Bancoop com ou sem unidade é no judiciário, não por ser o caminho mais rápido, mas o mais correto e justo e o que livra as vitimas dos prejuízos causados durantes os anos, como por exemplo, empréstimos feitos pela Bancoop somando 40 milhões de reais!
Nestes 18 anos alguns eventos curiosos foram observados por juízes nos processos como por exemplo:
1) Assembleia da Bancoop causa perplexidade (Apelação nº 013331697.2009.8.26.0001)
2) Bancoop não respeita seu estatuto (Processo: 062878542.2008.8.26.0001)
3) Bancoop cobra quem tinha quitação (Apelação nº 913370733.2008.8.26.0000)
4) Bancoop é má administrada. (Processo: 015943526.2008.8.26.0100)
5) Bancoop trata a questão com Desrespeito (Apelação nº 919047139.2008.8.26.0000)
6) Não houve Cooperativismo (018426182.2009.8.26.0100)
7) Jamais houve Cooperativa (Apelação nº 900005974.2010.8.26.0100)
8) Bancoop passou por cima das regras (014418147.2007.8.26.0100)
9) Bancoop tem finalidade comercial (021393950.2006.8.26.0100)
10) Acordo com o MPSP não a socorre (Processo 001.08.613047-2)
Dentro destas conclusões judiciais outra se destaca e vem do Desembargador ÊNIO SANTARELLI ZULIAN (3/2/11 – nº 027145158.2010.8.26.0000) que disse resumidamente:
Suspeita de que tenha ocorrido o “maior golpe do setor mobiliário da história deste país, o qual tem seu desdobramento criminal sob investigação através de inquérito policial”, já que “são milhares de credores e vítimas da BANCOOP espalhados pelo Estado… (nº 027145158.2010.8.26.0000)
Com 87 milhões em dívidas a entidade Bancoop atinge a maioridade (18 anos) com a sede penhorada, com a Personalidade Jurídica Desconsiderada, com centenas de derrotas no judiciário, e sem o essencial que é o crédito/confiança dos compradores.
Cabe aos vitimados usarem de sabedoria e buscar a tutela judicial que nos é favorável em praticamente 99% dos casos, ou terão que
mergulhar para dentro da Bancoop desistindo das ações na justiça fazendo acordos e compartilhar dos seus prejuízos milionários como ‘’verdadeiros’’ cooperados de uma cooperativa que se desviou existiu, não aconselho tal pratica para ninguém!   - Visite www.apdobanespa.com

APdoBanespa - 20/06/2014

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